洛陽(yáng)資產(chǎn)評(píng)估中的土地評(píng)估的審核準(zhǔn)則有哪些

       土地估價(jià)報(bào)告審核實(shí)際上是對(duì)土地估價(jià)師已完成的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行檢查并提出評(píng)判意見(jiàn)的行為或過(guò)程。土地估價(jià)報(bào)告審核可以分為外部審核和內(nèi)部審核兩類。外部審核是指由土地行政主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)或客戶組織人員對(duì)已向委托方 (或相關(guān)當(dāng)事人)提供的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行的質(zhì)量評(píng)判性審核。內(nèi)部審核是指土地估價(jià)機(jī)構(gòu)組織內(nèi)部人員對(duì)本機(jī)構(gòu)已完成但尚未向委托方(或相關(guān)當(dāng)事人)提供的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行的審查、核對(duì)，并提出具體的修改意見(jiàn)，以不斷完善報(bào)告內(nèi)容，提高報(bào)告質(zhì)量。內(nèi)部審核已成為不斷提高土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)水平和提高土地估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的途徑之一。
　  《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確指出，估價(jià)應(yīng)遵循預(yù)期收益原則、替代原則、有效利用原則、供需原則、報(bào)酬遞增遞減原則、貢獻(xiàn)原則和變動(dòng)原則。據(jù)此，有認(rèn)為在審核工作中必須堅(jiān)持三個(gè)準(zhǔn)則，即合法性準(zhǔn)則，合理性準(zhǔn)則和合規(guī)性準(zhǔn)則。
　 　1、合法性準(zhǔn)則。合法性準(zhǔn)則，實(shí)際上是從法律法規(guī)和現(xiàn)行政策的角度，評(píng)判一項(xiàng)估價(jià)活動(dòng)和一份土地估價(jià)報(bào)告是否合法的重要依據(jù)。合法性準(zhǔn)則在審核報(bào)告時(shí)主要應(yīng)用于以下幾個(gè)方面：產(chǎn)權(quán)審核，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)應(yīng)以土地權(quán)屬證書或有關(guān)部門出具的證明為合法依據(jù);土地利用條件審核，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地途管制等為合法依據(jù);權(quán)益處分審核，應(yīng)以法律法規(guī)或有效合同等允許的處分方式為合法依據(jù);估價(jià)結(jié)果審核，應(yīng)以符合當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)行情或符合當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)土地價(jià)格政策規(guī)定為合法依據(jù)。此外，為保證委托方身份的合法性，也要審核委托方是否具有符合有關(guān)規(guī)定的合法身份; 同時(shí)，對(duì)報(bào)告中是否正確表述估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)時(shí)間和土地價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期等內(nèi)容，也要進(jìn)行審核。在實(shí)務(wù)工作中，一旦發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)資料不全，或者產(chǎn)權(quán)證記載內(nèi)容與實(shí)際情況不符，應(yīng)要求土地估價(jià)師進(jìn)一步做好調(diào)查核實(shí)工作。如宗地抵押貸款評(píng)估，必須掌握其權(quán)利人和委托人的關(guān)系， 以及當(dāng)?shù)卣恋刂鞴懿块T書面出具的土地他項(xiàng)權(quán)利狀況信息等情況。
　 　2、合理性準(zhǔn)則。合理性準(zhǔn)則主要是指，在獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)活動(dòng)的基礎(chǔ)上，得出合理的估價(jià)結(jié)果。土地估價(jià)工作屬于社會(huì)中介服務(wù)，不同于一般的商業(yè)服務(wù)，不能以“顧客滿意度”作為衡量服務(wù)質(zhì)量的唯有標(biāo)準(zhǔn)。一份土地估價(jià)報(bào)告，通常應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)方面的要求：一是滿足委托方和相關(guān)當(dāng)事人用于估價(jià)目的的要求;二是滿足估價(jià)機(jī)構(gòu)保持和增加業(yè)務(wù)量，以及估價(jià)機(jī)構(gòu)質(zhì)量管理和風(fēng)險(xiǎn)防范的要求;三是符合土地市場(chǎng)規(guī)律，與土地市場(chǎng)信息的對(duì)稱。在一般情況下，估價(jià)結(jié)果的價(jià)值定義均指土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。因此，根據(jù)合理性準(zhǔn)則審核估價(jià)報(bào)告，主要是依賴審核人員對(duì)類似宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的正確把握，以及對(duì)技術(shù)報(bào)告中有關(guān)土地價(jià)格影響因素分析、估價(jià)方法選用、估價(jià)測(cè)算過(guò)程和估價(jià)結(jié)果確定等項(xiàng)內(nèi)容的認(rèn)真審查。同時(shí)，還需要考慮估價(jià)過(guò)程中是否存在不恰當(dāng)?shù)娜藶楦蓴_因素。
　 　3、合規(guī)性準(zhǔn)則。合規(guī)性準(zhǔn)則主要是指，估價(jià)報(bào)告從形式到內(nèi)容都應(yīng)該符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定，符合行業(yè)的其他要求。合規(guī)性準(zhǔn)則，實(shí)際上是從行業(yè)自律的角度，評(píng)判估價(jià)報(bào)告主要服務(wù)水準(zhǔn)高低的重要依據(jù)。根據(jù)合規(guī)性準(zhǔn)則審核估價(jià)報(bào)告，其重點(diǎn)主要是：報(bào)告格式應(yīng)符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確的規(guī)范格式；提供的附件數(shù)目和內(nèi)容應(yīng)符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確的具體要求;估價(jià)報(bào)告中各部分內(nèi)容的表述應(yīng)符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確的具體要求。《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)估價(jià)報(bào)告中各部分內(nèi)容的表述，是有具體要求的。如估價(jià)方法部分，要求“要求在一項(xiàng)估價(jià)中報(bào)選的方法不少于兩種，并說(shuō)明估價(jià)方法選擇的依據(jù)”;對(duì)于地價(jià)的確定的方法“說(shuō)明要求對(duì)不同估價(jià)方法結(jié)果進(jìn)行增值或減值調(diào)整原因，對(duì)采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價(jià)格等為宗地地價(jià)的，要解釋其方法的選擇的依據(jù)"等等，并要在結(jié)果報(bào)告中應(yīng)說(shuō)明估價(jià)思路、采用的估價(jià)方法及其定義和計(jì)算公式，在技術(shù)報(bào)告中應(yīng)說(shuō)明估價(jià)思路、采用的估價(jià)方法及其選擇的理由。又如估價(jià)測(cè)算部分，應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明比較案例的選擇、各項(xiàng)原始數(shù)據(jù)的來(lái)源和各個(gè)參數(shù)、系數(shù)的確定等，以及詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算的全過(guò)程。再如估價(jià)結(jié)果部分，應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，如何進(jìn)行分析比較和采用一定的數(shù)學(xué)處理，并如何結(jié)合考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素，合理確定估價(jià)結(jié)果。